博客口碑评论 - 关于第二套住房的争论：游戏规则如何执行

1 关于第二套住房的争论：游戏规则如何执行
博客：任志强 - [查看博客原文] - 时间：2007-10-24 18:24

央行出台了对第二套住房购买提高首付的规定，旨在压缩投资性需求，并借此缓解无法用提高和增加供给的方式来平衡供不应求的矛盾。但对什么是第二套住房的定义和标准却引发了社会上的争议，各银行有着各自的理解，央行也给出了三条底线，于是也就出现了各地各银行不同的执行情况。
中国几乎所有关于住房的文件都是以家庭为单位的，但中国的相关法律中却没有以家庭为单位的法律界定。税法也未从家庭的角度给以税的界定与减免，因此这个中国几千年的生产单位——社会细胞——生活单元就成了一个可以有多种解释的社会概念。
中国传统家庭的概念可以扩大到一个家族、一个村庄、一个城市、一个遍布全国的关系网，如姓氏源中的孔氏家族等等.中国现行的统计年鉴则用几人户作为家庭户数的统计标准，早期年鉴中有十人以上户，现在则只有七人以上户了，其中大约是以住房为单位或户籍登记为单位而形成的家庭户。总之不是一个法律上的家庭概念，也不仅仅是一个血缘上的家庭概念，而是一个共同居住的家庭概念。
在一个年满十八岁就拥有公民权的国家，应以公民权的组合作为家庭的基础单位。如果年满十八周岁并有收入的公民就应有纳税的义务，则这种纳税人义务应为家庭的组合单位。非应纳税的家庭成员则是这个家庭中纳税成员的抚养人口。而纳税或免税则不是以家庭而是以纳税人和抚养系数来确定的。
许多国家在国家承担解决公民的住房责任上是有明确的家庭概念的法律规定的。如一人纳税义务人通常不能成为家庭，单身只是家而不是庭。国家一般不对非家庭的家承担住房的社会保障责任，而只对家庭承担政府的社会保障责任。
带有抚养系数（人口）的纳税人可以成为家庭，大部分国家在住房政策中的免税是以单个纳税人计算浮动或固定额度的。一个家庭中有两个纳税人则享受双份的免税额度。一个家庭的个人所得税通常会在分摊了抚养人口（系数）之后计算应税额度。家庭的作用在免税和纳税关系中给以了体现，也就形成了家庭的定义，这种定义是与住房直接对应的一种家庭概念。
先从纳税意义上有了完整的家庭概念才能界定第二套住房的标准。一个拥有抚养系数的纳税单元户或两个纳税人组成的一个家庭单元户可以拥有一套自有产权的住房，其余的均为第二套以上的住房。而不是按是否使用了银行信贷或公积金贷款或个人资产的方式所拥有的。否则又如何统计拥有两套以上住房的城市住房情况呢？难道要按央行的第二套住房应提高首付的标准去统计吗？难道会有两种标准的统计吗？
第二套住房的标准是确定的，但为了鼓励公民、家庭提高住房质量，在消费信贷政策上却是有差别的。
首先以旧换新会有个购房与住房的时间差问题。许多国家规定一个家庭同时拥有两套住房的时间超过六个月则视同为拥有两套住房。如果以旧换新的过程中住进新房后迅速的将旧房在法定期限内转让了，则仍视为只拥有一套住房。这种类似的规定是从现实的更新换代的必然情况出发合理考虑的人性化的政策。如今在中国一是期房购买、二是大多无精装修的情况看，这个期限就应有个不同的起算时间和法定空间时差，否则就限制了居民的升级换代。
大多数国家对居民的购房（建房）是实行减免个人所得税制度的，同时也对只拥有一套住房的升级换代的交易过程减免各种税费，以鼓励和支持居民利用市场中的资产增值的收益去改善住房条件。这样居民才有更高的积极性在保有环节和使用中爱惜和维护这些资产。当居民靠市场解决住房时应视为是对国家的一种贡献。因为免税额度是固定的，用完之后就在交易中不能享受免税了。因此如果居民不能靠自身努力去解决住房问题，早晚都是国家必须解决的责任。
同样在银行信贷中也只按这个家庭是否同时拥有两套以上的住房来提供优惠标准的按揭。在以旧换新的期限过程中即使两套住房都用银行贷款也应享受优惠利率，直到超过这个换住的期限才会要求提高信贷利率并重新博弈。
对是否拥有两套以上住房、是否是投资行为，许多国家也有相应的界定。如拥有两套以上住房不等于投资行为，可能是为工作和家居两种用途，可能是为子女就学或就业而做出的安排，也可能是其中一个家庭成员同城异地工作所致。重要的是看这个家庭是自用还是出租了，为此许多国家也对租用住房做了界定。如一套住房对他人整体租用的时间在一个日历年中超过多长时间的视为是租用并应纳税，如果是家庭外出渡假的短期出租则不视为房屋出租等等。欧洲旅行常可以在网上看到这种出租房屋的情况，但不等于是住房的投资行为。如果一个家庭只是将其中的一间房或部分住房用于出租补贴家用同样不列入房屋出租和投资住房的统计之中。
由于中国的特殊性，没有开放式的住房金融，因此也就没有利用开放式的住房金融而形成的出租住房建设和租赁的市场，没有非个人出租行为的大量的住房出租行为。出租住房历史上是由公房组成的，房改之后除不能进行房改购房的住房外，几乎没有了租赁市场（公房出租从房改之前占总量的75%，下降到目前约10%的比重），因此个人租房成为了租赁市场中的补充（全国这部分个人租赁住房总量仅为全部住房的约2.5%）。
大多数国家在非个人体系的住房租赁市场未能建立之前是支持和鼓励个人建房、购房，并向市场提供租赁的。如二战之后欧洲几乎全部国家都在战后重建时采取了类似的政策。一是用优惠税收和信贷政策支持和鼓励个人建房购房；二是用优惠的税收政策鼓励与支持个人住房的出租；三是大多数国家都实行个人建房购房的免个税政策；四是大多数国家都曾阶段性的实行了个人出租房免税和由租赁人承担租赁税而非房主承担租赁税的政策；五是信贷政策上没有对个人拥有两套以上住房的限制。
在社会性的租赁或政策保障性的租赁住房市场较为完整的建立之后，部分国家才开始了有对家庭拥有第二套住房的说法，也在部分土地资源紧缺的国家与地区开始有了对第二套住房的税收差别或信贷差别。
而今天的中国既面对着市场供不应求的现象，又面临着没有建立起社会性的租赁市场的矛盾，于是限制拥有第二套住房就成为了试图缓解市场供不应求前题的出路。但前题应是这些被称为是第二套的住房既没有被购房人居住也没有被用作租赁，同时既不是更新换代的过程中现象，也不是家庭分户，而是都被库存起来用于寻求差价的。但实际市场中这种只用于空置起来等待吃差价的投资行为占总销售中的比例又有多少呢？至少我所建设的小区中和我所了解的同行的项目中这种情况所占的比例是很低的，尤其远远低于用于出租的比例。
第二套住房如果用于出租并不会产生土地资源的无效与竞争问题，城市建设的目标最少应满足每户城市家庭应有一套住房。至于这套住房的产权归谁、是租还是买都必然会消耗同样的土地资源。有人购房住、有人租房住都是解决居住问题的出路，尤其是当社会不能用不动产金融来建立租赁市场时，就只能和不得不依靠个人提供租赁性住房，否则是不可能建立合理的有租有售的消费梯次增长的循环体系的。
房价增长早已成为社会关注的重点，不从供求关系上根本解决平衡问题或供略大于求的问题是不可能靠竞争来平衡房价的增长的。近年土地供给总量是连续下降的。今年开始的土地供给增加也许只能在明后年变成有效供给。连续几年销售大于竣工，并逐步加大了销售与竣工比之间的差距。今年已长期保持在2：1以上了。仅仅靠限制第二套住房的购买并不能让销竣比平衡，反而可能限制了租赁市场的扩大和打击了更新换代的梯次消费方式，迫使一部分人放弃梯次消费而进入了一次性到位的购买性市场。
银行提高住房信贷的首付通常是从防范金融风险的角度出发的。但实际上能购买第二套住房的信贷风险明显的低于第一套住房的购买者。一是用两套住房的首付去承担信贷损失的压力大于只支付一套首付的压力；二是用两套住房抵押的风险损失小于第一套住房的风险；三是按现行的中国司法解释，银行无法对只有一套住房的欠贷人实施抵押品拍卖，但对有两套住房的则至少可以拍卖其一；四是审核购房者收入和还贷能力时，拥有第二套住房的家庭收入未必比只购买第一套住房者低……可见，对第二套住房提高首付和提高信贷利率大约是从经济逻辑上推理找不到与信贷风险相关的理由的。央行给出的定义既不是统计标准的第二套住房，也不是风险防范的根源……
当多重社会矛盾并存时，用单一政策很难达到预定目标。常常会在双刃剑的作用之下为治心脏病而引发了血压病、因治肺病而伤了肝和胃产生了并发症。当医生给病人打青霉素之前首先要做的是药用反应实验，否则就可能未治病而先要命。
十七大提出的中国特色也许给我们指出的是不能用国外成熟的市场经济方式来调控中国的经济，但同样不能不尊重市场经济中的必然规律，更不能用计划经济的方式解决市场经济的问题。一定要找到一条适合中国特色的经济发展方式。小康社会是让中国人民的生活越来越好，应尽可能的满足日益增长的消费需求，而不是退回到物质匮乏的紧缺经济时代。

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