博客口碑评论 - 谁是土地博弈的赢家，政府OR开发商？

2 谁是土地博弈的赢家，政府OR开发商？
博客：马跃成 - [查看博客原文] - 时间：2007-09-12 15:15

进入九月后，乘着“全国住房工作会议”的东风，一些地方针对前一段时间“地王”频出、地价大涨的现象，陆续出台了土地放量的政策，希望以此能有力打击开发商的囤地行为，重创不断盘升的土地楼面价格和房屋销售价格。让“地荒论”彻底土崩瓦解，让购房人看到云消雾散后的晴朗的天空。

　　　　　　　9月3日广州市开发区一块11万平方米的居住地挂牌竟标，拉开了广州下半年供地高峰的序幕。今年3月，广州市出台的“穗七条”显示，今年的总土地供应面积接近5平方公里（500万平方米），9月的集中放量可能达到140万平方米。按照“穗七条”的计划，今年广州的土地供应量达到了前两年供应量之合的2倍，而5平方公里的供地面积相当于06年商品房销售面积的两倍还多，也就是说按照1.0的容积率，今年的土地计划也是06年商品房面积总合的2倍。

　　　　　　　　最近北京市国土资源局也公布了《北京市2007—2010年土地供应中期计划》，其中总量约1.12万公顷的商品房用地将从今年开始分批推向市场。这意味着，即使按照1.0的容积率来计算，未来三年内北京市场也会增加1.12亿平方米的商品房供应量，这是北京当前4年的销售量之合。

　　　　　　　　　　无论广州还是北京，现在开发商手中都有大量的囤积土地需要进入开发阶段，同时每个城市的建筑容积率肯定超过1.0系数，一般在1.5附近，可以预见今后数年增加的房屋供应量肯定大大超出当前的市场水平。

　　　　　　　　　“地荒论”一直是一些人制造房价上涨有理的根据，他们总是拿“土地有限”说事，好像城市越来越大、人口越来越多、条件越来越好，房价大涨是不可避免的。给人们造成一种赶快购房的压力，今天不买的话，未来哪一天都会比今天更买不起。于是，倾其家族所有买房、节衣缩食买房也成了开发商制造市场辉煌的依据。

　　　　　　　　　　土地资源确实是稀缺资源，对中国这个世界最大人口国家来说更显得宝贵，但是看看香港、日本、韩国、新加坡的情况就可以知道，土地再紧张也到不了人们无处藏身的程度。国土资源部证实，从1997年至2004年，全国年平均新增建设用地达到70万亩，我国目前城市人均用地面积已经达到113平方米，超过国家标准1/3，即使如此，国家的土地供应并没有紧缩。

　　　　　　　　　　有充足的土地供应量，为什么商品房的供求关系却一直处于紧张之中呢？在销售环节上的捂盘惜售是一个重要原因，人家可以通过延期开盘、分期销售让房价一步一步地涨起来，由于后期的房子总是比前期卖的更高价，一个项目捂盘惜售增加的收入往往在亿元以上。另一个重要原因就是地产商囤积土地，土地价格的不断攀升使得囤积土地的收入比开发项目还赚钱，造成大量土地上市后并没有进入开发领域流通。

　　　　　　　　今年7月，国税总局在针对《国家城镇土地使用税暂行条例》进行解读时强调，目前已出让的土地有2/3仍然处于闲置状态。北京市国土资源局的调查也显示，2002年—2005年出让的住宅建设用地目前尚有4000公顷没有开发，占已出让住宅用地面积总量的53%，相当于北京近两年的房地产（包括住宅和商业）用地总量。

　　　　　　　　被称为国内最大“地主”的香港上市公司碧桂园集团，土地储备高达5400万平方米，而该集团上半年的销售面积只有90万平方米，如果以全年200万平方米的销售量计算，那么其现有土地储备量足够其使用20年以上。上海每年的商品房总成交量一般维持在3000万平方米上下，其中住宅交易量约为2000万平方米，广州、天津等大城市的全年住宅成交量也就在1000多万平方米，由此看来，仅仅一个碧桂园集团的土地储备就比上海、广州、天津三大城市一年的销售量总和还要多。

　　　　　　　　　在内地上市的万科集团所公告的土地储备为1500万平方米，据刚刚公布的万科前8个月的销售数据显示，今年1—8月公司累计销售面积达到366.69万平方米，如果以全年销售800万平方米计算，万科的土地储备能够满足其未来两年的开发用地要求。比万科更大的还有富力地产土地储备达到3200万平方米，雅居乐土地储备达到2000万平方米，新世界中国土地储备超过2400万平方米，中国海外和合声创展的土地储备也均超过1800万平方米。另外保利地产在全国超过10个城市所拥有的土地储备总量也已经超过了1000万平方米。首都创展今年的计划是拿地500万平方米，土地储备在年内也进入千万集团。

　　　　　　　　　比较直观地可以看出，开发商手中的土地已经“富可敌国”，像碧桂园在沈阳4个地块的面积就达到了800万平方米，相当于沈阳市全年的房屋销售总量。

　　　　　　　　　　　土地价格的爆长让开发商的财富迅速膨胀起来，同时千万土地储备也助推地产寡头时代的来临。但是寡头并不可怕，寡头企业通过先进的管理、雄厚的资金、畅通的营销渠道，建立区域性的、甚至全国性的、有影响力的品牌企业，也是房地产业从新洗牌、竞争发展的大趋势。同样，大量的土地资源流入开发商手中也是早晚的事，因为政府不会自己卖地、自己开发。

　　　　　　　　　　　但是如果开发商利用自己的财力优势，惟利是图、哄抬地价，那就是不是一个有道德企业的行为；如果开发商囤积土地、搞市场垄断，那就违反了国家的土地管理法规。属于违法行为；如果开发商居高自傲、抵制调控，那就是违背了国家的大政方针，损害了广大人们的根本利益，最终只能搬起石头砸自己的脚。

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