博客口碑评论 - 任志强：中国该到有自己的住房法律的时候了

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0 任志强：中国该到有自己的住房法律的时候了
博客：任志强 - [查看博客原文] - 时间：2007-08-30 17:45

24号文件的出台与住房工作会议的召开奠定了中国住房保障体系建立的基础，配套文件的相继出台从资本、土地、资格、条件等多个方面给中国城镇的低收入家庭吃了一颗定心丸，让解决住房这块心头病有了着落和希望，让公民的居住权利得到了保证。毫无疑问这是件大快人心、深解民意的大好事。
多年的争论之后，一手市场硬、一手保障软的问题终于有了结论，政府归位并下大力气开始建立弥补市场经济之不足的保障性住房体系了。这只是个开始，并还有许多缺陷尚有待进一步的完善。
24号文件出台之后，争论更多的不再是低收入家庭，而是那些自认为不应享受政府保障性住房的夹心层（夹心层是指超出了保障性标准又暂时靠收入无法或无力购买商品房的所谓工薪人群）。他们认为低收入家庭的住房政府买单了，高收入家庭的住房自行解决了，而他们离解决住房问题更远了。
全世界各个国家在解决住房问题中都会遇到同样的问题，即市场解决了大多数中等以上收入家庭的住房，国家的社会保障体系解决了低收入家庭的住房问题。夹心层则各国政府分别用不同的方式给以帮助，让夹心层以自己为主、国家帮助或社会帮助为辅而解决住房问题。我国在刚刚建立的住房保障制度中也许还没来得及考虑夹心层的问题。
一、家庭收入的确定与减税
任何国家保障性措施大约都是按收入情况为基础的，并由个人的收入组合成家庭的收入。这对低收入家庭而言是件比较简单的事，因为每个人的收入大约都不够应纳税的条件，但对高于低收入水平的家庭则不同了。也许家庭中的某个纳税人的收入要缴纳大量的个税，但税后的收入平均到家庭人均时却很低，变成了不应纳税的收入人群。
因此从法律上界定家庭的概念和按抚养系数计算应税分类就变得非常重要了。同时，提高个税缴纳的起征点（或扣除起点）就成为了调节的重要工具。税收既是调节经济运行的手段，同时也是一种转移支付（当然包括世界各国通行的购房减免税收的政策）。用减税来提高这一人群的收入、增加住房消费能力。让保障政策更加公平有效的同时，也让非保障群体改善自行解决住房的条件。
二、建立贴息贴租的辅助性体系
经济学上找不到要对中等收入家庭给以保障或补贴的理论，但发达国家大多有以国家为后盾的市场化经营方式中的贴息贴租的做法。
贴息是指对特定人群购房所发放的低息贷款。这个贷款可以是批准专门机构发行低于银行贷款利息的债券实现的，也可以是国家指定的银行信贷实现的。有些类似于我国的住房公积金贷款。但目前我国的住房公积金只贷给交纳了公积金的人员，而贴息贷款则面向所有符合条件的人群。当然也会有限制的条件，如还款能力、家庭收入标准、购买的住房面积、房价的总额与贷款的总额等等。贴息是辅助这些家庭靠自身能力在市场中解决住房问题的重要手段。
贴租是指对特定人群租房需求实行的过渡性消费，让租金高于廉租房但略低于市场的一种租赁住房消费。
首先，要平衡市场中的租赁价格，要有一个具有规模和稳定性的租赁市场。目前紧靠个人购房向市场提供租房的方式是不完全具备租赁市场化的条件的。而全国城镇中这一数量的比重只占约2%的水平，根本无能力形成市场化。同时个人产权的租房有极大的不稳定性，租金、租赁期限等都会随产权人个人意愿产生随意性，不是制度中应依靠的对象。
而租赁市场的建立要有可长期持有物业的资金来源，许多国家是用各种基金（包括公募和私募），也有的靠国家强制性低息或无息长期信贷。总之应有可以用市场化建立成规模的租赁住房的金融条件，以保证开发企业不是必须将房子立即卖掉以回收资金的现金流。
国家在大量的出台限制外资进入房地产业的政策，岂不知大量的境外机构资金多数是以建立租赁市场、较长期持有物业的一种资金，恰恰可以弥补我国现行金融市场的缺陷，可以充分的利用这些资金以建立中国的租赁性市场，并从高端逐步向低端过渡。而目前的政策却在担心投资者会炒高房价和获得利润的同时，把孩子连同脏水一起倒掉了，让更多的人失去了租赁住房的机会和在中国建立租赁市场的机会。
没有租赁市场的存在逼着所有人都必须去买房，难道不是推动房价上涨的原因吗？
贴租的资金有的来自于国家的财政补贴，有的来自于土地的租用方式，有的来自于低资金成本。如天津市政府就试点了按市场价包租房子、再贴息将住房租给特定的专业人才人群，解决对专业人才的吸引问题。如将70年出让金一次补交的土地租用方式改为免出让金，按年收取租金或降低出让金标准的方式降低土地首期投入的成本，换取政府限租的权利，让这部分土地首期投入的成本转换成市场中的贴租。如发行低息债券专门用于建设租赁性住房，将低息债券批准发行的权力转化成贴租，用利息的降低变成租金的降低，等等。
这种可长期租赁住房的建立会改变人们的消费预期，成为市场中供求关系紧张中的缓冲器，也会起到平衡与调节房价的作用。当市场房价过高时，更多人会选择租赁。当租赁价格过高时，则更多人会选择购买。而在今天的中国市场中人们不但少了一种选择的机会，政府也少了一项调控房价的工具，多了的是夹心层的抱怨。
帮助和挽救夹心层不能完全靠国家保障，想保也保不起。但要靠国家支持，变成住房体系中的一部分。既然国家已充分认识到为低收入家庭买单解决住房问题的重要性，那么也应充分认识到建立与完善住房体系的重要性，当然就不能将夹心层抛弃在制度之外，也应有所帮助。
减税并提高这一层次家庭的收入当然会影响财政的收入。但财政收入的高速增长并没有因将800元月收入的起征点提高到了1600元月收入而受到任何影响，那么为什么不可以再提高一些呢？如3000—5000元月收入为起征点。
各国购房中大多有相应的减税制度，为什么中国没有执行呢？当货币收入转为实体财产时，反而加了许多税，包括二手房交易中的各种税收，还要加什么物业税。这一系列税收政策也许对高收入和对投资获利高于税收损失的人来说是无所谓的（税收是可以转移到房价中的），但对夹心层来说则变成了巨大的交易成本，或者说成为了购买障碍，许多人冲进一手房市场爬高，也与二手房交易的税收过重相关。
在试图降低房价的调控措施中，许多没有达到降价的目的反而成为了推高的动力，其原因就在于没有解决好制度的问题，没有找到矛盾的结点。
减税的最大受益者并非是被称为富人的人群，而是中等收入和中等偏下收入的家庭。因为定额减免的购房税收对富人们的纳税几乎没有太多影响，一次享受之后就不再有用了。但对中等收入或者中等偏下收入的家庭则会在梯次消费中多次使用，并真正提高他们的住房支付能力，增加市场中的交易量与税收总量。
租赁性住房的建设则应成为继低收入保障性体系建立之后的另一项重大工程。保障是政府买单的行为，而租赁是政府政策支持的行为，完全可以在政策的支持与引导下，靠市场的力量迅速的建立起来，这则会对夹心层和整个市场产生重大影响。
保障性住房的受益人本来也进入不了市场（强制性拆迁补偿者除外），但夹心层则会进入市场，只有当市场中的租赁性住房具有规模时，这部分消费才会被从购买行列中分离变成梯次消费的过渡，让收入在几年之后有所提高时再升级。
完整的住房体系建立也许会是个分步实施的较长阶段，但建立住房体系时应先分析现有的住房情况和消费需求。有一套能覆盖各种收入人群的完善体系安排。而不是头痛时治头、脚痛时治脚，让市场在一个更完善的政策指导下运行。也许实施是分布的、也许财力是有限的，但至少应让这一层次人群能看到希望，有个明确的预期。
几年前，当我们大声呼吁要建立政府买单的住房保障体系时，社会并不以为然，减税就更不用提了。今天我们呼吁建立租赁市场和贴息贴租时，同样也可能会被忽略，但至少建立一个可以覆盖所有人群的住房制度总是应该的吧！
该是到了中国应有自己的住房法律的时候了！

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